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房地产空置率高是什么原因,有什么影响吗?

文字:[大][中][小] 2020-01-21

      房地产空置率高的原因有多个,主要应该表现在人口增长速度慢、存量房数量多和新房供应量大几个方面。对城市也影响也是各有各的不同!

 
      人口增长不足带来的空置率
 
      现在我国城市的发展出现了一些分化现象,东部地区的人口增长速度较快,而在中西部地区及东北三省的城市发展主要集中的省会城市的发展壮大,其他地级市的发展十分缓慢。
 
      这种人口增长缓慢或负增长带来的空置率是风险最大的,鹤岗现象也最好的例证。这种趋势性的人口负增长造成的影响是最致命的,可以直接摧毁房地产的根本,包括销售量、房价和入住率都会受到影响,房价也会无底线的下跌,甚至会跌破建安成本价,直接把土地成本归零。
 
      存量房太大造成的空置率
 
      房地产市场不会是稳步上涨或逐步下跌的走势,而是经常会出现大幅上涨,也就偶尔大幅下滑的现象出现。在2014年货币安置带动的这轮房地产市场的上涨,大量的潜在购房者或被迫卷入的购房者蜂拥而入,而且地方政府也是拼命土地回笼资金,造成了大量的新房供应量增加。而这种增加后的房产会出现存量难以消化的情况,也就出现了短期内的空置率增加的情况。
 
      新建房产增加出现的空置率
 
      这种空置率包括已销售的和未销售的新房。在房地产市场出现下滑,而大量的新房建设还没有减缓。导致大量的未销售存量房出现,虽然不属于空置率的计算范畴,可是从晚上看到了黑灯一片片的也是一种表现的空置率。这种空置率要不采用新的去库存来实现,要不就是通过政府收购转化为安置房的方式实现去库存。这种对房地产的影响也是极其深远。
 
      1、消极影响。空置率太高意味泡沫严重,房屋的投资属性被放大,房屋脱离最基本的居住属性,金融属性膨胀。大量信贷资金进入楼市,被沉淀下来,未进入实体流通领域,占压实体资金,影响实体领域扩大再生产。对城市的影响就是实体经济衰落,消费萎靡,不利于城市经济健康、持续发展。
 
      2、积极影响。空置率高可以反向抑制投资需求,买房用于出租,发现无人承租,居民增加财产性收入的意愿落空,投资需求被削弱;另外,市场上大量二手房挂牌出售,开发商自然不会待价而沽、捂盘惜售,在替代效应的作用下,大量二手房的存在能降低新房市场的销售预期,对于平抑城市房价上涨有正面作用。
 
      总之,不同的空置率带来了不同的处理方式,我们在面对不一样的空置情况要做不同的应对措施。一些人口引入速度快的城市,像深圳的空置率也很高,可土地资源极其稀缺,短暂的空置率也很快会填平。新的房价紧张局势也会再次出现。而如同鹤岗式这种人口流出城市的空置率下,只会越来越严重,房价也会跌到谷底且很难得到复苏。