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无声的地产逻辑

文字:[大][中][小] 2019-12-09

      社会经济领域的重大政策,要靠揣测、细思来把脉全域逻辑。凭“理工男”或“IT男”的直线思维,绕过中间运作复杂的“黑箱”,拿某一变量做单维度推演,以为屡试不爽,其实往往是很不靠谱的。这不,近期中央政治局会议不提betway,业内和媒体就开始臆想了:过去的时间轴上,中央会议不提betway,楼市是怎么走的,未来还会复制这样的逻辑。依据这种简单的逻辑推演,有人给出“热-严厉-冷-不提-热”的循环,作为楼市的“晴雨表”。

 
      花相似、人不同。楼市还是那个楼市,人已不是那个人,亚洲已不是那个亚洲了。房价也好,城市也好,从年终总结会看,开发商和从业者普遍都有“更上一层楼”的雄心壮志。政策驿动了,预期微妙了,很多人开始打鸡血,憧憬着房价再上一个台阶。但是,相比上一轮楼市景气期(2015-2017年),创造楼市超级购买力的几大行业,现均已胜景不再。金融、TMT(科技、媒体和通信)、地产、专业服务(给地产、金融、TMT做咨询和法律服务等)等行业是写字楼的消费主力,占了60%-80%的写字楼消费量,也是高收入人群的生产车间。
 
      中指院统计,今年三季度全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈,16个商圈租金下跌;二线城市44个主要商圈中,54%的写字楼租金下跌。值得注意的是,深圳高档写字楼空置率很高,几大中心区平均空置率超过20%,有的区域甚至高达60%。
 
      助推上一波楼市繁荣的“加杠杆”,受到严密的管控。下半年以来,央行先后7次定调betway,“宏观审慎管理”统领楼市金融政策的顶层大纲。什么意思?防范系统性风险,就要对地产资金启动规模和占比“双控”,严厉问责作奸犯科的行长们。从今年开始,新增和存量房贷占总量之比,分别不超过40%和30%。别看需求很旺,真正拿自己的钱投资的不多。没有杠杆这个引擎,加上房价高位横盘,还有多少人敢真金白银地砸钱进去?
 
      物是人非,树欲动而风不给力。需求端的购买力不再源源不断,不再那么任性,而供给端大肆加杠杆一去不复返,楼市还能再上台阶?2020年,“一城一策”全面落地,城市政府切实肩负起稳定楼市的责任。人口流动、产业布局空间大分化、大重组的背景下,识时务的话,就应该琢磨,如何让自己成为吸附人口、产业的高地。试想,刺激楼市可以暂时获得经济上的喘息,但随之而来的高房价,不仅将遭致约谈和问责,而且将丧失产业和人口集聚的最佳时机。
 
      近期,黑龙江收紧楼市政策。设立三道门槛(房企承诺、银行检查、违规处罚)严查购地资金;建立严格的资本金监管制度,完成工程基础、主体结构、竣工验收备案等三个节点时,分别返项目资本金的40%、40%、20%。一般逻辑中,类似黑龙江这类省份,应最积极“救市”的呀!为何逆势收紧?其实,这是为提前应对库存复归、楼市下跌、市场维稳。上一轮“去库存”,有国开行的PSL,有国家的扶持,有返乡置业。库存再来,谁来救你呢?
 
      凡影响面广的政策,用语都颇为讲究,字里行间往往隐含着多层意思,betway就是如此。“房住不炒”、“不以地产刺激经济”是顶层设计,“稳字当头”(稳地价、稳房价和稳预期)也是顶层设计。实践中,基于地产、金融、经济、就业等变量形势,要找到二者最佳的结合点和结合方式,可谓老成谋国。不提betway,绝非“房住不炒”、“不以地产刺激经济”置脑后了,而是从顶层给地方一定腾挪(一城一策)。强省会、都市圈、新型基建、就近城镇化、消费内需等,很多路可选。“一城一策”下,权责对等,何去何从,自己掂量着办。

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