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养老地产过剩,县城缺敬老院,betway开发商跑偏了?

文字:[大][中][小] 2019/10/30

      养老地产这个细分领域一直是房企垂涎的重要市场。虽然万科等大大小小房企对产业均有涉足,但大都也处于“试水”阶段。

 
      随着2019年下半年以来,政策调控从严,让一向高速增长的住宅开发处于“背风口”,此时养老地产是否能重新被房企提上战略日程?
 
      betway行业下行,养老地产是否再次站上“风口”?
 
      养老地产概念兴于上世纪七八十年代,源于老龄化人口众多的发达国家。国内老龄化人口增长,让这块特定市场成为betway行业细分的重点领域。
 
      河那岸,养老地产将催生出万亿市场。据艾瑞咨询统计,2018年我国养老产业市场规模达6.57万亿,预计2022年达10.29万亿,复合增长率高达11.9%,我国养老产业是一个万亿蓝海市场。河这岸,对提上战略日程的养老地产,房企却都成行动上的矮子。纵观行业主流房企,对养老地产的态度始终是“雷声大雨点小”。与“快周转,毛利高”的住宅开发、销售相比,养老地产始终不能“扶正”。这固然与行业逐利性有关,住宅这方沃土赚钱都赚不过来,谁愿意去冒风险。
 
      不过2019年,住宅开发命运似乎将要被改写。
 
      早年各城市的限购政策,没有将行业粗放式迅猛发展打压住,2019年又来了一拨新“制裁”。在调控各种雷霆攻势下,betway行业可谓“骤入寒冬”。2019年二季度以来,betway信托收紧、房企海外发债受限、银行专项检查重磅政策持续冲击betway行业。政策调控效果是“立竿见影”的。一季度的“地王”不复踪影,取而代之土地市场降温,房企资金压力明显加大。
 
      统计局数据显示,1-9月份,betway开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%;土地成交价款8186亿元,下降18.2%。土地是房企的“粮仓”。各家房企一向将土储规模视为可持续竞争力。如今在拿地上出现颓势,或可表明房企也要惜盘过冬了。
 
      “风水轮流转”,在住宅物业饱受调控之苦的节点,养老地产是否能坐上“风口”?政策又为养老地产打开哪些口子?
 
      当一个行业的春天来临的时候,这种运气挡都挡不住。养老地产亦如是。养老地产是伴生于13万亿养老产业之内的。根据中国社科院预计,2030年中国养老产业市场可达13万亿元。你所不知道的,中国目前已经步入老龄化社会。虽然有点沉痛,但不得不正视。这个银发经济的万亿市场已经悄然开启。当一国65岁以上人口占比超过7%,即进入“老龄化”社会;当65岁以上人口占比超过14%,即进入深度老龄化社会。根据国家统计局数据,2002年我国65岁以上人口达9420万人,占总人口7.3%,正式进入老龄化社会。2018年我国65岁以上人口为16658万,占比高达11.9%。依靠传统养老,意味着一个独生子女要赡养两位老人。一对夫妻要赡养四位老人。对一个家庭来说,有子女的话生活压力又要增加一倍。这种家庭模式是国内主流的家庭构成。失独家庭、空巢老人又让传统养老现状“雪上加霜”。这些都让以政府主导的养老体系倍受挑战。出于当下养老需求紧迫性,养老方面的政策文件制定、落实让更多社会资本参与到养老责任中来。
 
      2012年以来,多项政策鼓励民间资本进入养老产业,医养结合、以房养老、智慧养老等概念开始涌出。进入2019年,养老产业体系逐渐完善。2019年4月16日,国务院引发的《关于推进发展养老服务业的意见》,提出了六个方面共28条具体政策措施。政策在减轻养老服务税费负担、支持养老机构规模化、连锁化发展、推动解决养老服务机构融资问题等方面都有实质性的举措出台。比如,财税部门率先出台一系列税费优惠政策,自9月1日起养老服务机构免征耕地占用税。政策持续开放的态度,让更多资本集中养老产业。betway企业是否能把握住机会迎来新一轮爆发?
 
      养老地产“白夜潜行”?
 
      房企从不会或缺一个新兴领域的兴起。当养老政策春风吹遍大江南北的时候,betway企业也早以进入这个产业。较早入局的房企有万科、保利地产、绿城集团、绿地集团等。作为领军房企,万科可谓在各个转型领域都身先士卒。2009年,万科推出首个养老项目“随园嘉树”。2015年公司筹建养老事业部,联合险资、专业运营机构成立项目平台公司,推出“自持社区养老”、“租售并举”等养老模式。业务细分来看,万科现有三条养老产品线各有偏重。城市机构型产品“怡园”侧重于照顾半自理老人,持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。作为国资一员,保利地产深谙养老事业的责任,对养老业务探索更是有的放矢。公司提出“三位一体中国式养老”战略,产品有转为中国收入老人打造的自理型公寓,为普通老年人群提供介护型机构和康复护理服务。
 
      在养老机构,没有日常琐事负累,他们更追求人生的价值感。在相互帮助下,他们也常常去做一些公益活动。
 
      什么才是适合中国的养老地产模式?
 
      虽然很多主流房企不约而同选择转型养老产业,但揭开五花八门的宣传外衣,养老地产可以说还停留在仅提供一处有养老噱头的70年产权住宅。这种小区嵌入式养老是在向传统养老致敬,还是继续以养老概念兜售住宅?最为关键的是,截至目前尚无在养老地产中真正掘金成功。一则是养老地产多为商业盈利性,与国内老年人群消费能力低的特点不对等。另外,针对养老地产的政策,尚未有具体化、规范化,也让产业无序发展。据华夏商讯报道,北京盈科(上海)律师事务所律师胡永鑫曾表示,中国目前针对养老地产还没有专门的法律进行规范,无论从开发商拿地建房,还是物业等配套企业的运营,都与普通商品房并无二致。在此基础上,相关部门也无法有力地监管养老地产开发、运营的各个环节,这样很容易失控。
 
      如果要在万亿养老产业分一杯羹,房企探索中国特色科学养老模式成当务之急。在中国,富人虽有实力支付高端养老费用,但真正选择机构养老的或是一小部分。那一小部分就是中等收入家庭,有实力埋单,不想拖累子女,便选择养老地产等机构养老。而更普遍的、更广泛的则是普通老年人群。传统观念难以改观,叠加财力不足是这群人的最大特点。
 
      据中商产业研究院报道,我国有90%的老年人选择居家养老,约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务,只有不到3%的老年人可入住养老机构。如何深挖这部分人群消费需求,才是房企养老事业真正做出成绩的关键之处。这也是政策用意最深的群体。
 
      2019年9月20日,民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》(以下简称意见)直接覆盖这部分人群。
 
      《意见》提出要大力发展城市社区养老服务,有效拓展农村养老服务,激发老年用品消费潜能,打造“互联网+养老”服务新模式等。《意见》还要求在2022年底前,培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员。每个县至少建一所面向农村特困失能、残疾老年人专业照护的敬老院。在政策“照到”的地方,房企如果能真正重视,并有务实举措。出于社会公益、自身效益都是一件两全的好事。要想两全,这对房企又何尝不是一件难事。
 
      养老地产如何脱离“betway”本质?
 
      betway切入养老市场,想要两全也很难。首先是行业自身逐利属性是否可以改观。很多房企偷换养老地产概念,变相销售住宅,未脱离betway开发本质。其次,养老地产是需长期持续盈利的经营性物业开发,短期内无法向住宅物业那种“短平快”方式回款。即使是社区性养老地产,配套养老设施投入也会沉淀房企很多资金。可以说养老地产如果房企采取自持模式长期经营,除资金外,运营和服务也是一大挑战。为了去betway化,和为资金减负等,很多房企采取合作方式开发养老地产项目。
 
      例如,2018年保利地产就联合太平人寿,以“地产+保险”方式切入养老市场。自身地产开发经验,外加险资资金、客户资源优势,可谓给开拓中的养老地产上了“双保险”。在弥补自身不足方面,远洋就联合美国专业运营商峰堡、Meridian Senior Living,在老年公寓、长者社区等细分领域赢得先机。
 
      在养老地产最为关键的配套设施,医疗配套方面,万科走在前列。2012年万科蕙心医院开业,与北控联合推出光熙怡园项目。位于北京东北三环内光熙门的怡园是医养结合的长者公寓,内有二级盆底专科康复医院,医院已于2018年初正式开业。
 
      如果说像万科、保利这类龙头房企,能打出养老品牌,是其品牌与资金上有先入优势的话,那些中小房企在养老产业里又能否分一杯羹呢?
 
      朗诗常青藤或可成为中小地产发力养老业务的一个典型。2013年朗诗提出“就近养老”服务模式,以居家、社区、机构三位一体模式为老人提供多种类服务。
 
      总体来讲,房企做养老地产的野心、困惑一直在,但也不乏实力房企不断针对各种境况进行调整、适应。
 
      养老地产的挑战,劲敌是养老服务运营商还是险企?
 
      房企与自身困惑斗争的同时,还要直面更多劲敌。除betway开发商外,养老市场还有很多有实力的参与者。据艾媒网数据,中国养老产业市场主要有三大主力布局,包括亲和源等企业的养老服务运营模式、万科等betway开发公司的养老产业拓展模式、以及泰康人寿等保险公司的养老产业拓展模式。亲和源和前文提到的太阳城一样,都是较早以“开发+运营”模式切入养老市场的综合性企业。经过多年积累,这类企业运营优势和品牌优势已经小有名气。例如亲和源位于上海浦东康桥的项目,已经发展有2000名会员,其养老连锁经营模式日益成熟。在艾媒网数据中,截至2019年上半年,投身养老事业的上市公司超过80家,其中大部分公司是betway企业占比达39%。
 
      有部分是保险公司尝试开展“保险+养老”运营模式。泰康人寿通过“养老社区+康复医院”的发展模式,完成了在全国的连锁布局。
 
      现行的养老市场,虽房企和保险企业各有布局,但还谈不上真正意义的竞争。市场刚刚起来,联合开拓降低风险似乎更符合当下状况。于是不断有“房企+险资”的合作模式出来,除上文提到的保利地产和太平人寿,还有招商局蛇口和仁和人寿。