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房地产绑架中国经济?没那么简单

文字:[大][中][小] 2019/07/08

      产业发展有时代的阶段性,房地产也一样。所谓房地产绑架中国经济也就是近十余年的事,这种状况也不可能长久持续。

 
      1、产业更迭
 
      伴随着第一次(蒸汽机)工业革命的兴起,煤炭被最广泛的使用。因燃烧不充分,以煤炭为动力源的企业排放出大量的浓烟,也因此环境污染、空气污浊,当时形象描述这样场景的画面,是一排工厂附带着一个又一个冒着黑烟的大烟囱——当然这不是落后,而是工业先进的标志。
 
      蒸汽机工业革命的中心是英国的伦敦,那里分布着世界上数量最多的工厂,相应的代价——伦敦也成为世界上空气最污浊的城市,雾都的称谓由此而来。
 
      19世纪80年代前后,伦敦雾霾的爆发频率和浓度指标都达到了历史的顶峰,严重影响整个城市的生产、生活和发展:因雾霾太大而阻碍视线,交通事故频发、医疗/火灾救援无法达到、甚至连体育比赛都被迫取消……痛定思痛,政府就着手解决燃煤污染。
 
      围绕着煤炭的开采、加工、运输、(工厂/居民)使用……已经形成了一个完整的产业链,牵涉到数十万人的就业、影响到上百万家庭的生计,怎么能说说解决就解决呢?用现在的话说,就是煤炭及其附带的产业已经绑架了英国(伦敦)的经济。
 
      后来如何呢?伦敦不仅解除了煤炭及相关产业对经济的绑架,甚至成为世界上最具活力、空气最为清洁的城市之一。
 
      这里面有石油/风核太阳等新能源普及和推广的原因,也有政府禁止城内煤炭燃烧、并强制把工厂从城内搬迁至郊区的原因,更有产业迭代升级的原因,而曾经附着在煤炭及相关行业上的就业人口也顺势转移到了新行业、新产业。
 
      产业升级的故事还可以参考:速度更快/动力更足的汽车对过往马车的取代、功能更多/应用更广的智能手机对过往老式手机的取代……
 
      每个产业和行业都有其发展的历史阶段性。
 
      2、圈子兴衰
 
      2008年前后始,以担保公司为代表的民间借贷在全国各地如火如荼的兴盛起来。所谓担保理财就是把个人的资金聚集起来,再放贷给急需资金的地产商、用于银行倒贷(借钱归还银行贷款,再从银行获得贷款归还民间借贷,也就是俗称的过桥资金)的中小企业……在担保公司工作的人自然赚得盆满钵满。
 
      行业兴盛赚钱会发生什么?就是这个小圈子里的聚会/活动特别频繁,也特别能引起公众的注意。身处担保圈里的人,也认为自己从事的是牛气的金融行业,并能长久的繁荣下去。
 
      后来咋样了?后来的结果大家也都知道了——民间借贷崩盘了。高息从民间吸储,再以更高的利息对外放贷,不仅非法集资、违法放贷,贷款企业也承受不起高利贷啊。伴随着行业的没落,曾经兴盛一时的担保圈轰然倒塌。
 
      万众瞩目的地产圈——其实并不是时时万众瞩目,只是在楼市火爆的顶峰期才会万众瞩目,同样如此:楼市火爆、楼市从业者赚钱,就特别能吸引公众的眼球,小圈子里的故事就会在社会大众中流传开来——哪个地产老板有个性、哪个楼盘品质理念一流、哪个高管又跳槽、哪个项目的销售提成赚了多少多少万……可一旦 政府调控、楼市熄火,地产圈里的人和事也就烟消云散、少人关注。
 
      因2016年这波楼市暴击行情而兴起的炒房圈更是明显。在2017年最火热的时候,房产投资、炒房赚钱深入人心,大小炒房团如秋风扫落叶式的席卷全国,彼此间聚会交流、培训授课、信息互通……并由此带动了以房产投资为主题的知识付费——小密圈、在行问答、微博问答……
 
      可随着楼市横盘,高位入市的人站岗接盘、甚至部分高杠杆的投资客爆仓,最近你可曾听说过炒房圈里的什么新闻?
 
      3、中国地产
 
      不管是长周期还是短周期,行业兴衰都有它的周期,不能只看行业周期的繁荣而忽略它的时代阶段性,包括这些年愈演愈烈的房地产绑架中国经济的说法。
 
      近二十年中国地产的牛市,是经济红利、人口红利、城市化红利综合作用的结果。因经济发展有了财富积累,人们才有钱买房;因青壮年人口众多,稍小比列的购房需求就产生巨大的绝对数量;因大量人口由农村向城市迁徙聚集,所以造就了海量的住房需求……
 
      于是也就出现了我们目前看到的景象:年轻人多、年轻人往城市聚集,由此带动了海量的住房需求,并围绕房产形成了一个完整的上下游产业链——钢铁/水泥/玻璃等上游原材料、设计/建筑/园林等中游建造、营销/金融等下游服务……好似整个国家或城市的财政经济都跟地产紧密相关。
 
      可一旦这些条件发生了逆转呢?当城市化结束、绝大多数人都是城市人,当房屋自有率上升、绝大多数人都有房居住(自有或租赁),房地产及其相关产业也将逐渐凋零,对经济的贡献将大幅下降,对经济的绑架也将自然解除。
 
      这一两代人刚好赶上了城市化飞速发展的时代,身处其中难以跳出来树立全局观,以为这种状况会永远的持续下去,当然不会——前代人不曾经历过,后代人也不可能再经历,这是一两代人的独特经历,对他们来说或许是一生的全部,放到历史长河中来说也就如同白驹过隙一闪而过。
 
      一代人有一代人的喜怒哀乐,机会、财富、困扰、幸福……只是身在其中难以察觉。就如同第一次工业革命时期间的伦敦,以为煤炭/蒸汽机等就是世界的全部、并能永远的持续下去,也如同近十年间发生的担保圈、地产圈、炒房圈……的故事,随着时代的变迁、趋势的改变,都将成过眼云烟。
  
      4、生命体
 
      万事万物都是一个生命体。
 
      春夏秋冬构成庄稼农作物的一生,生老病死构成人的一生,起兴衰竭构成产业的一生,城运的起承转合构成城市的一生……经济的发展和升级换代也一样。
 
      先是农业社会,人们都在田地里劳作。随着农业技术的提高,之后出现了手工业。随着手工技术的提高,又出现了轻工业。随着生产设备的需要,又发展出重工业。人开始往城市聚集,带动了房地产、金融业、商贸等服务业的兴起。产业在迭代,城市、经济的生命体在不断的新陈代谢。
 
      近二十年房产是最好的投资标的,人们需要安放肉体的物理空间——房子,于是大家就火急火燎的盖房子、买房子,并由此发展出了一个围绕房产的产业体系。当房子足够多时,不再为居住发愁时,人们就将更多的追求精神、娱乐、服务享受,旅游、电影、美食、抖音的兴起就是这种趋势的一个反映。
 
      以前买房子都强调市中心/地段,而近二十年,中国大城市的市中心和价值地段却是不断的向城市新区迁移,曾经的市中心和好地段却沦落为交通拥堵、环境杂乱的老城。
 
      城市的产业也在不断地升级换代,代工厂—山寨模仿—自主研发—引领行业趋势……身处其中的某个阶段,万不可以为产业就此定格、永远如此。
 
      随着城市的升级换代,其中的人口也在不停地置换,体力劳动/初级劳动/低附加值的人口被置换出去,智力劳动/高精端劳动/研究创新型人才被不断的置换进来……不要光看城市的现在,更要预判城市的未来。
 
      房地产周期就是经济周期?房地产绑架中国经济?牵房地产一发而动中国经济全身?……过去十余年或许是这样,未来十年也或许会如此,从生命体的角度来看不会一直如此。